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发布人：合昌检测 发布时间：2021-07-12
合昌检测技术有限公司拥有CMA、CNAS国家验收资质。
过保整改，到底谁负责？
甲方公司将广场壹号的土建、水电安装工程发包给乙方公司施工。工程交付后因屋顶琉璃瓦出现大面积脱落，多次造成业主车辆、周边房屋严重损害。
甲方遂找到乙方公司商量解决，要求乙方公司进行维修整改。乙方公司以超过保修期为由，拒绝维修。沟通无果，甲方向法院提起了诉讼。
双方主要争议：工程已过两年保修期，施工单位是否还需要承担返工、维修责任？
交付时已存在质量缺陷，施工单位仍会承责
一审审理过程中法院对屋顶琉璃瓦脱落原因进行司法鉴定，司法鉴定结果显示施工单位交付前施工做法不符合设计施工要求。
鉴定意见具体为：屋面琉璃瓦铺装施工实际做法不符合设计要求，施工实际做法不当，造成琉璃瓦下部形成架空空间，且琉璃瓦与卧瓦层有效黏结面积过小，黏结性能弱，致使琉璃瓦本身自重和卧瓦砂浆黏结力不足以抵抗风力压力差而被风力掀起脱落。
因此，乙方公司在交付前的施工就不符合设计施工要求，实际交付的房屋不符合合同约定的交付质量要求，即便经过竣工验收，也应承担返工、维修责任。
法院判决：乙方公司应当承担返工、修理义务，并赔偿鉴定费损失。
工程质量瑕疵担保责任不受保修期限制
保修责任是指：施工单位应对，处于保修期内的工程，因正常使用或自然折损所产生的质量缺陷所承担的质量修复责任，在工程交付时该质量缺陷并不存在。保修期满，施工单位保修责任解除。
但若施工单位交付的工程在交付时就不符合质量要求，则该质量缺陷并非产生于保修期，不受保修期限制，施工单位此时应承担的责任为工程质量瑕疵担保责任。
开发商应及时检验工程质量并反馈缺陷
开发商及时对工程质量进行检验并在约定期限或合理期限内将发现的质量问题反馈给施工单位属开发商的法定义务，若开发商在合理期限内（一般为缺陷责任期）或自接收工程之日起二年内未通知施工单位该质量缺陷的，根据《民法典》好六百二十一条规定，该工程可能被视为质量符合约定，即便该工程缺陷产生于交付前。
交付时隐瞒的质量缺陷不受检验期限制
在施工单位知道或应当知道交付工程存在质量缺陷而不予告知的，该质量缺陷的修复责任不受发包人检验期限制，也不受保修期限制。
如开篇提到的案例，工程在交付前就存在质量瑕疵且施工单位，明知乙方承担的维修义务并不受保修期的限制，保修期过施工单位仍需承担返工、修复责任。
促成本案结果的关键——证明施工单位明知交付前工程存在瑕疵
不妨大胆延伸一下
还有哪些点可以证明交付前就有瑕疵？
1、不按设计图纸和施工技术标准施工；
2、擅自修改工程设计；
3、偷工减料；
4、使用不合格的材料、构配件、设备；
5、施工工艺、施工工序不符合国家规范或行业技术规范；
……（一般为施工单位存在主观故意）
作为建设单位，我们应全面尽到发包人应尽的质量管理责任，并尽好大限度地管理好工程修复成本，将工程质量风险防范意识贯穿于整个工程管理流程。
具体措施，法务提醒如下
（1）招投标阶段
对施工单位严格审查，确保中标的施工单位有相应的施工能力及资金能力，具备相应的技术管理人员。专业分包工程质量管理应尽量确保纳入总包管理范围。
（2）签约阶段
将技术要求及质量标准约定清楚、明确，并经施工单位盖章确认后作为合同重要组成部分，妥善保存技术要求及质量标准的交付、签收凭证。
（3）施工阶段
连同监理单位及时对施工图纸进行技术交底。若施工过程中发生施工设计、工艺、材料变更，应书面通知施工单位并做好交付记录。
对施工单位进场材料及时进行检验，不合格材料严禁进场。对监理单位在施工过程中反映的工程质量问题应监督施工单位及时整改。
（4）竣工验收阶段
做好审慎地检验、检查义务。将书面资料、影像资料与工程实物进行对照，就施工过程已暴露的问题进行一一复核，未暴露的问题进行全面披露，确保全部质量问题在交付之前整改完毕。
发包人、设计、勘察、监理应就工程是否符合质量标准及要求独立发表意见。
（5）保修阶段
保修期内应准确分析判断产生质量问题的原因及责任，对属于施工单位原因应要求其按发包人确认的维修方案或要求进行施工，督促其使用合格材料或正确工艺、工序，确保修复的工程质量合格。
保修期满后发生质量问题的，应核实是否因施工单位不按图施工、使用不合格材料或错误施工工艺所致，若属于该情形仍可要求施工单位承担瑕疵担保责任并依据合同约定追究其违约责任。
法律规定
《建筑法》好六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
《民法典》好六百二十一条：“当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人…… 买受人在合理期限内未通知或者自收到标的物之日起二年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但是，对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该二年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”
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合昌检测 一直致力于政府采购事业，是全国率先开展政府采购好三方检验、验收、评价机构之一。秉承政府采购验收公开、公平、公正、廉洁、高效的方针政策，在政府采购项目中拥有独立、廉正、专业、便捷和高效的良好口碑。验收类型工程类建筑物、市政建设工程、环保及绿化工程、水利及防洪工程、交通运输工程、油气工程、电力工程、电信工程、修缮及装饰工程、系统集成及网络工程和其他各类工程等。
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